Zakup mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu klienta, dlatego tak istotne jest świadome podejście do podpisania umowy deweloperskiej. Umowa ta reguluje cały proces – od rozpoczęcia budowy aż do przeniesienia własności lokalu. Podstawą prawną jest ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Ustawa szczegółowo określa, co powinno znaleźć się w treści umowy, a jej celem jest ochrona interesów nabywcy jako konsumenta.
Każda umowa deweloperska powinna zawierać dane stron, dokładny opis lokalu, jego położenie, powierzchnię, cenę oraz numer księgi wieczystej gruntu. Powinny znaleźć się tam także informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – deweloper jest zobowiązany do odprowadzania składek na fundusz, a umowa musi precyzować zasady tych wpłat. Kluczowe znaczenie ma harmonogram płatności i opis zasad dokonywania wpłat, najczęściej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Umowa powinna również wskazywać termin przeniesienia prawa własności oraz szczegółowo opisywać zakres i standard prac budowlanych, zazwyczaj w formie załącznika.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest głównym mechanizmem ochrony nabywcy. Występują dwa typy rachunków – otwarty, z którego środki są wypłacane deweloperowi etapami po zatwierdzeniu kolejnych faz budowy, oraz zamknięty, w którym środki są blokowane do momentu przeniesienia własności. Druga opcja jest bezpieczniejsza, ale stosowana rzadziej. Niezależnie od typu rachunku, nabywca powinien znać zasady jego działania.
Przed podpisaniem umowy konieczne jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera oraz stanu prawnego nieruchomości. Należy przeanalizować projekt budowlany, pozwolenie na budowę, dane z Krajowego Rejestru Sądowego, a także zapisy w księdze wieczystej gruntu. Szczególną uwagę należy zwrócić na dział III i IV, gdzie mogą pojawić się ostrzeżenia o roszczeniach osób trzecich lub hipoteki. Obecność hipoteki bankowej jest standardowa, ale inne wpisy wymagają interpretacji, najlepiej z pomocą prawnika.
Umowa powinna również precyzyjnie regulować zasady odstąpienia. Nabywca może odstąpić, jeśli deweloper nie przeniesie własności w ustalonym terminie. Należy także zweryfikować postanowienia dotyczące kar umownych. Częstym problemem są jednostronne zapisy, gdzie kary przewidziano wyłącznie dla nabywcy. Umowa powinna zawierać również sankcje dla dewelopera, np. za opóźnienie w oddaniu lokalu.
W praktyce wiele problemów wynika z braku analizy umowy przed podpisaniem. Klienci często zakładają, że dokument jest standardowy, a jego zapisy są niezmienne. Tymczasem wiele postanowień można negocjować. Warto też pamiętać, że nawet dobrze brzmiące klauzule mogą nie dawać rzeczywistej ochrony, jeśli nie są odpowiednio zapisane. Analiza umowy przez prawnika pozwala zidentyfikować ryzyka, sprawdzić zgodność z ustawą i zaproponować zmiany korzystne dla nabywcy.
Profesjonalna opinia prawna to niewielki koszt w porównaniu z ryzykiem związanym z zakupem mieszkania. Dlatego rekomenduję każdemu klientowi, by nie podpisywał umowy deweloperskiej bez wcześniejszej konsultacji. Z punktu widzenia prawnika, prewencja prawna to zawsze tańsze i bezpieczniejsze rozwiązanie niż rozwiązywanie sporów na etapie sądowym.